印度不动产购置前的权属核查——地役权制度

新闻 / 2025-02-13 12:00:00


引言

在印度进行不动产交易时，其本土法律体系对不动产转让程序设有专门规制。1882年《财产转让法》作为核心立法，系统规定了印度境内不动产流转的法律框架，涵盖各类财产转让的程序规范、法律要件及权利架构。

地役权作为物权交易中的基础性概念，系指特定主体对他人不动产享有的有限使用权（通常涉及通行或公共设施）。地役权制度对平衡不动产物权项下的权责关系具有重要作用，其法律依据见于1882年《印度地役权法》。依其规定可知，地役权系需役地所有人（dominant owner）对供役地（servient property）所主张的权利。

地役权类型多样，包括通行权、排水权、采光权、通风权及用水权等。鉴此，投资者在印度购置不动产（尤其是土地）前，须全面核查标的物上负担的地役权。建议买受人在交易前进行完善的尽职调查，并向属地不动产登记机关查询并确认相关权利记录。在不动产因地理特性或位置关系必须依赖相邻土地实现基本功能时，地役权制度具有关键保障作用。例如，缺乏公共道路直接通联的土地，可能依赖相邻地块行使通行权，此系实现不动产用益物权的必要保障。


地役权设立方式

地役权设立包括多种方式，常见的设立方式如下：

  1. 明示设定：需役地与供役地权利人通过契约或书面协议确立；
  2. 必要地役：当不动产使用必须穿越相邻土地且无合理替代路径时，法律自动创设该隐含的地役权以实现财产有效利用，其产生基于使用必要性而非合意；
  3. 时效取得：有时地役权也可通过长期使用获得，这被称为时效地役权。根据《地役权法》，公开、持续且无争议地使用他人不动产满二十年者，可主张时效地役权。


权利救济机制

地役权受侵害或妨碍时，为解决诉求或恢复地役权，法律为需役地权利人提供以下救济途径：

  1. 禁令救济：被侵权者通常借助禁令以维权。法院可应申请颁发禁止令，制止供役地权利人实施侵权或妨碍行为；
  2. 赔偿损害：对地役权因侵害导致的损失，权利人可主张损害赔偿。这是一种赔偿救济措施，用于弥补权利人所受之人身、财产损害。
  3. 恢复原状：法院可判令消除妨碍，恢复地役权原有行使条件。在此途径下，法院可消除所有对于需役地权利人的不当干扰。


结语

地役权制度作为物权法律体系的重要组成部分，规范了不同主体间的不动产利用关系。准确理解地役权的设立机制、取得方式及行权途径，有助于物权权利人和法律从业者在不动产交易中有效防控风险，最大限度地实现土地效用，减少权属纠纷。

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